Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Teklifi

Büyük depremlerle sarsılmış, yüzbinlerce vatandaşım kaybetmiş bir ülkeyiz. Yeni depremlerle burun buruna bulunmaktayız. Özellikle 18 milyonluk nüfusuyla İstanbul, bilim insanlanmn tespitleri ve bilimsel veriler doğrultusunda yaklaşan büyük Marmara depreminin merkezindedir. Bu durumda sağlam ve yaşanabilir şehirleşmeye ihtiyaç duyulmaktadır. Kentsel dönüşüm süreci bu amaçla uzım bir süredir Türkiye'nin gündemindedir. Elbette hızlı bir dönüşüme ihtiyaç vardır. Ancak kentsel dönüşüm süreci tüm Türkiye'de sorunlu ve sancılı bir sürece dönüşmüştür. Özellikle yoğun yapılaşması ve devası nüfusuyla bu sorunu en çok istanbul yaşamaktadır. Kentsel dönüşümün temel yasal dayanağı olan 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki AJanlarm Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'daki bazı eksikler, önemli sorunlara neden olmaktadır. Yasamn 'Tespit, taşınmaz devri ve tescil' başlığı altında düzenlenen ve riskli yapının saptanması esaslarmı içeren 3. maddesinin (1) fıkrasmda, riskli yapılarm tespitinin Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca hazırlanacak yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları kendilerine ait olmak üzere, öncelikle yapı malikleri veya kanuni temsilcileri tarafmdan Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nca lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılacağı, sonucun Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na veya idarelere (Yasamn 'Tanımlar' başlıklı 2. maddesinin (b) fıkrasında sayılan kurumlara) bildirileceği belirtilmektedir. Uygulamada, özellikle İstanbul'da zemini sağlam, henüz acil bir kentsel dönüşüm gerektirmeyen, rantı yüksek semtlerde, inşaat firmalannca binalardan birer daire satın alınarak malik sıfatınm kazamidığı ve Yasamn yukanda belirtilen 3. maddesinin (1) fikrası uyarmca riskli yapı tespiti talebinde bulunulduğu bilinmektedir. Tespit öncesinde kat maliklerini toplantıya çağırarak Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi sunan inşaat fîrmalan önerinin kat maliklerince reddi üzerine, riskli yapı tespiti için başvuruda bulunmakta, teklif ve tehditlerini mezcederek evleri yıkıma zorlamaktadırlar. Söz konusu durumu Şubat 2026'da bizzat îstanbul'ım Etiler semtinde gözlemlemiş bulunmaktayız. Toprakkale Sokak'ta 1545 ada üzerinde 12 apartmanda mukim yaklaşık 400 konutun malikleri Taşyapı adlı inşaat fırmasımn mağduru olmuştur. Buradaki apartmanlardan daire almak suretiyle "malik" sıfatı kazanan inşaat firması riskli yapı tespiti süreci başlatmış, kolluk marifetiyle binalardan karot aldırmıştır. İnşaat firmalarının rant amaçlı bu haksız ve tehdit yüklü girişimleri vatandaşların tepki göstermesine neden olmakta, devlete olan güveni zedeleyen bir durum yaratmaktadır. Belirtilen nedenlerle inşaat fîrmalarmın riskli yapı tespiti talebinde bulunmaları engellenmeli, sürecin baştan sona muhatabı yalmzca gerçek malikler olmalıdır. Sorun, inşaat fırmalanmn riskli yapı tespiti başvurusundan kaynaklandığma göre çözümün de bu firmaların kentsel dönüşüm sürecini başlatmalarım zorlaştırmak olduğu ük muhakkaktır. Bu nedenle bir binada risMi yapı tespiti talebinde bulunabilmek için ÇQ onayı yerinde olacaktır. da 1923 öte yandan 6306 sayılı kanun, vatandaşları doğal afetlerden korumak, kollamak için getirilen bir düzenlemedir. Kanun koyucunun amacı, 'yaşam hakkı'm korumak, onun en temel unsurlarından biri olan 'bannma hakkı'nı güvence altına almaktır. Doğal afetin ne zaman ve ne güçte geleceğinin bilinmemesi; kentsel dönüşümün kısa sürede tamamlanmasım gerekli kılmakta ve vatandaşlarm bannacaklan konuta hızla kavuşturulmalarım zorunlu hale getirmektedir. Bunun temini için yapılması gereken; kentsel dönüşüm nedeniyle gerçekleştirilecek imar plam değişikliklerinin kısa sürede tamamlanan yapılaşmaya yönelik düzenleme içermesidir. Yasanm 6. maddesinin (6) fikrası 'Bakanlık, riskli alanlar, rezerv yapı alanları ve riskli yapıların bulunduğu parsellerdeki uygulamalarda faydalamimak üzere, özel kanunlar ile öngörmen alanlara ilişkin olanlar da dahil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi halinde bu standartları plan kararlan ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar ve kentsel tasanm projeleri yapmaya yaptırmaya ve onaylamaya yetkilidir' hükmünü içermekte olup, bu kural idareye plan yapımı konusunda çok geniş ve sınırlan belirsiz bir takdir yetkisi tammakta, bu yetkinin düzenleyici bir tasarrufla belirlenmesini zorunlu kılmamaktadır. Ayrıca maddede çok kapsamlı bir nitelik taşıyan kentsel tasanm projeleri yapma, yaptırma ve onaylama yetkisi yer almaktadır. Amacı, yaşam ve bu bağlamda barınma hakkım korumak olan ve bu amacın çok kısa sürede gerçekleştirilmesi yolımda kurallar içeren Kanunun bu düzenleme ile içinde ticaret ve turizm alam mevcut olan, tamamlanması uzun yıllar alan, kâr ve ranta yönelik tasanm projeleri yapılmasına olanak sağlaması son derece çelişkilidir. Bu tür imar planlanmn uygulamaya sokulması, çok sayıda parsel üzerinde, çok sayıda kat malikinin hissesi bulunduğu durumlarda çok sayıda uyuşmazlığın davaya konu edilmesi olasılığım beraberinde getirmekte; konut yapımlan gecikmekte ya da çözümsüz hale gelmektedir. Bunun ispatı, idare ve adliye mahkemelerinde mevcut 6306 sayılı yasa ile ilgili çok sayıda uyuşmazlığın mevcut olduğu gerçeğidir. Daire sayısı az olan konutlarda dahi riskli bina tespitinden başlayarak, yıkım, tahliye, yapım sözleşmesinin iptali, inşaat taahhüdünün süresinde yerine getirilememesi vb çok sayıda uyuşmazlığın mahkemeler için büyük bir iş yükü teşkil ettiği bilinmekte ve uyuşmazlıkların çözümü uzun zaman almaktadır. Belirtilen nedenlerle, Yasamn 6. maddesinin (6) fıkrası ile kurala bağlanan planlama işlemlerinde, kentsel dönüşümün amacımn göz önünde bulundurularak standart belirleme noktasmda düzenleyici işlem tesis edilmesi ve idarenin bu düzenlemede belirtilen kurallar ışığmda barınma ihtiyacım kısa sürede karşılar şekilde madde metninin yeniden düzenlenmesi, aynca madde metninden yapımı uzun zaman alan kentsel tasanm projelerinin çıkartılması gerekmektedir. Nitekim, Ankara 5. îdari Dava Dairesi'nce verilen ve Damştay Altmcı Dairesi'nin 16.12.2024 günlü ve Esas No: 2021 / 8135 Karar No: 2024 / 7698 sayılı karan ile onanan 28.5.2025 günlü ve Esas No: 2019 / 1655, Karar No: 2021 / 624 sayılı karannda; Planlama kararlan için donatı standartı yönünden genel, objektif ölçütler geliştirilmediğinden dava konusu planlama işleminde bizzat planlama karanmn kendisi ile standardın belirlendiği belirtilmekteyse de bu standardın ne gibi bir objektif ölçüte^ olarak belirlendiği, öncesinde yahut sonrasında alınan planlama kararlannda bu kullamlıp kullamimadığı, standardın belirlenmesi noktasında ne gibi çalışmah somut bir şekilde ortaya konulamadığmm belirtilmiş olması eleştirdiğimiz bu göstermek açısından Önemlidir. W HAi/ m dığ 1920 'p. Yukanda da belirttiğimiz gibi doğal afetin ne zaman ve ne güçte geleceğinin bilinemez olması, fen ve sanat kurallarına uygun konut yapımımn kısa sürede tamamlanmasını gerekli kılmaktadır. Bu durum, riskli yapılann yıkıldıktan sonra yeniden yapılmasındaki aciliyeti göstermekte, kentsel dönüşümün hızla tamamlanması gerektiğini ortaya koymaktadır. 6306 sayılı yasada hız ve aciliyet önemli bir esastır. Yıkılan binalann yerine yasamn amacına uygun bina yapılması gerekli olup, içinde ticari ve turistik alan bulunan ve tamamlanması uzun zaman alan, hatta tamamlanması mümkün olmayan büyük projelerin bu yasa kapsamında gerçekleştirilmesi olanaksızdır. Kaldı ki bu durumun, kentsel dönüşümün geniş Ölçüde hız içeren kuralları ile çeliştiği, 6306 sayılı yasamn amacı karşısında tartışıln bir durum yarattığı, kentsel dönüşüm nedeniyle mağduriyetlere neden olduğu bilinmekte ve eleştirilmektedir. Bu nedenlerle teklifimizde, kentsel dönüşüm süreçlerinin sağlıklı ilerlemesi, inşaat fîrmalanmn rant beklentisinin değil, vatandaşların sağlıklı ve sağlam konutlara hızlı erişim haklarmm güvence altma alınması için yasada yeni düzenlemeler önerilmektedir. Bu açıdan riskli yapı tespit süreçlerinin, inşaat fîrmalanmn değil gerçek maliklerin hür karalanyla başlatılması ve sürdürülmesi hedeflenmektedir. Yine teklifimizde, kentsel dönüşüm kapsamında yıkılan konut alanlannda yeniden ve sadece konut yapımımn garanti altma alınması; buralara ticari ya da turistik tesis yapılmasmm öne geçilmesi hedeflenmektedir. HA^ Qr -y m % EA